GIURISPRUDENZA CONDOMINIO E INFILTRAZIONI DI ACQUA, IL RISARCIMENTO DEL DANNO

Un nostro spazio quotidiano affidato ad esperti di settore. La rubrica “Il parere dell’esperto” si interesserà di Fiscalità, Medicina, Psicologia, Giurisprudenza, Osteopatia e Nutrizione.

L’avvocato Silvia Bugatti tratta in ambito penale e civile. Custode Giudiziario nelle esecuzioni immobiliari presso il Tribunale di Ancona

CONDOMINIO E INFILTRAZIONI DI ACQUA, IL RISARCIMENTO DEL DANNO

Al fine di rendere la tematica di immediata comprensione anche per  i non addetti ai lavori richiamiamo,  l’articolo 2051 del Codice Civile nel quale chiaramente si può leggere che  il presunto responsabile dei danni che derivano a terzi è il soggetto che ha il bene in custodia .

Nel caso che ci interessa, il soggetto custode dei beni comuni, quali tubature e  caldaie, è il condominio e il soggetto o i soggetti danneggiati,  i singoli condomini,  sono i “terzi”  richiamati dalla normativa.

In capo al condominio grava l’onere di garantire una corretta manutenzione degli impianti.

Va ovviamente fatta una precisazione per quanto concerne come detto, parti comuni dell’edificio e parti invece ascrivibili esclusivamente ai singoli condomini.

Le tubature per esempio, sono comuni fino a quando non incontrano i contatori dei singoli condomini .

Si pensi  a titolo esemplificativo alle tubature di scarico che sono comuni fino a quando non si collegano con i tubi dei vari appartamenti.

Fondamentale pertanto è  conoscere la natura e l’ubicazione del danno.

Tramite la relazione di un tecnico –  esperto possono essere messi in evidenza molti elementi utili, tanto per il rispristino della situazione quanto, in caso di possibili controversie quali , oltre ai danni, l’origine degli stessi, la loro quantificazione e  i possibili  tempi di rispristino.

Di fronte a un quadro chiaro, circa gli aspetti sopra richiamati, risulterà più facile ricondurre i danni e la responsabilità per gli stessi: bene di proprietà del singolo condomino, questo risponderà dei danni, bene di proprietà condominiale, risponderà il condominio.

Ragionamento differente per i muri perimetrali ,considerati sempre parti comuni salvo, che si possa dimostrare che il danno è conseguenza di un grave difetto di costruzione allora, il risarcimento si potrà chiedere al costruttore entro il termine  prescrizionale di 10 anni.

Il termine in parola è richiamato dall’articolo 1669 del  codice civile “quando si tratta di edifici o di altre cose immobili destinate per loro natura a lunga durata se nel corso di dieci anni dal compimento dell’opera per vizi del suolo o per difetti della costruzione, rovina in tutto o in parte  ovvero presenta evidenti pericoli di rovina o gravi difetti, l’appaltatore è responsabile nei confronti del committente  e dei suoi aventi causa purché  sia fatta la denunzia entro un anno dalla scoperta. Il  diritto del committente si prescrive entro un anno dalla denunzia.”

Importante puntualizzare che, i termini sopra richiamati decorrono dal momento in cui il soggetto ha una conoscenza  effettiva dei danni, della loro verificazione, nel momento in cui quindi vi è una concreta percezione del fatto e non un mero  sospetto. Si veda  Cassazione 19483 del 16.09.2014

Da ultimo spendiamo alcune  parole per i condomini che hanno  anche una terrazza a livello  , anche se fosse di proprietà o in godimento esclusivo di un singolo condomino, assolvendo la funzione di copertura e lastrico solare per  gli appartamenti sottostanti ,  tutti i condomini risponderanno di eventuali danni da infiltrazioni riportati dall’appartamento sottostante alla terrazza.

Per quanto afferente  la ripartizione delle spese, si applicherà l’articolo 1126 del codice civile ossia, coloro che  hanno l’uso esclusivo della terrazza saranno tenuti a contribuire per un terzo nella spesa necessaria per le riparazioni o ricostruzioni mentre, gli altri due terzi saranno  a carico di tutti gli altri condomini  o della parte di condominio servito dal lastrico solare, in proporzione ovviamente al  valore del piano  o della porzione di piano di ciascuno.

Avvocato Silvia Bugatti, studio legale